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      2011人居展·杭州住宅市場需求白皮書(上)

      時間:2021-03-28 03:10:14點擊量:143 作者:張馨予

      ??異地意向購房者

      為近三年來最低水平

      本次調研顯示:本地購房者成為購房絕對主流,新政后,異地購房者受明顯抑制,出現2009年以來最低水平,占比僅6%,較2010年10月的降幅達9.6%。

      新政后,杭州新政細則明確規定外地戶口限購,這成為限制外地人來杭置業的一個緊箍咒,也是本次房交會上異地意向購房者大幅度減少的直接原因。

      在占比6%的異地意向購房者中,浙江省內的占據主流,其中,溫州、臺州、湖州占據主力,主要以購買酒店式公寓等商業產品為主。

      首次置業為近三年最高水平

      第三次置業大幅下降

      本次調研顯示:在受訪意向者中,首次置業的人群占據半壁江山,占比53.6%,為2009年以來的最高水平。

      新政限貸和限購制約了二次置業改善型購房需求,使部分人放棄購房,故二次置業客戶在2010年5月出現一定幅度下降,但此后新政一年內保持較穩定的水平,沒有再次出現大幅度下滑,說明相對部分改善型需求的客戶群依然存在,只不過更多的意向購房者處于觀望狀態,下單積極性并不高;而部分三次置業客戶被直接限購,因此,比例下降明顯。

      而首次置業群體一方面由于是剛性需求,需求積極性較高,另一方面首次置業客戶尚未限購限貸,受新政影響較小,因此首次購房者依然保持需求主流地位,為2009年以來最高水平。

      ??為子女購房比例大幅上升

      投資需求墜入最低谷

      本次調研顯示:在所有受訪意向者的購房動機中,改善型居住需求以48.9%的高比例占據首位,成為2006年以來的最高水平,這與上文自有房占62.6%的情況相吻合,但與上文第一次購房比例達53.5%相矛盾,主要由于兩種特殊情況下,改善需求同時也是首次置業:1.第一套住宅為房改房或自建房,并非購買2.部分年輕人目前居住的房產為父母贊助,并非自己購買。因此,綜合多種因素,形成第一次購房和改善需求同時出現高比例的情況。

      無房買房自住需求降至歷史較低點,以19.7%的比例位居第二,由于無房買房自住的大多為新杭州人或較年輕的置業群體,相對而言,經濟實力有限,在首套住宅首付4成、利率1.1倍的情況下,購房壓力明顯增加,因此,部分購房者會放棄購房,導致無法買房自住比例下降。

      本次調研中,給子女購買的比例大幅上升,主要有三方面的原因,一是由于目前中國處于高通貨膨脹期,部分手上有閑余資金的老年購房者除房產外投資渠道相對有限,房產依然是未來保值增值的主要渠道之一;二、隨著孩子年齡的增長,為子女就學、結婚等考慮,需要給孩子添置住房;三、首次置業首付和利率的增加,導致年輕人購房壓力增大,在此情況下,父母承擔起為子女購房的重任。因此,為子女購買房產既可滿足天下父母心的心愿,又能防止通貨膨脹,達到保值目的,成為新政下老年群體的理財首選。

      結婚購房本次調研出現較大幅度下調,僅為6.5%,一方面由于父母出面購房的行為逐漸增多,另一方面,部分結婚購房者的首次置業群體因首付提高購房壓力加大,推遲購房,會暫時選擇與父母同住。

      投資購房出現歷史最低點,限購、限貸、限外的多條禁令使外地投資客在杭州購房有心無力,說明新政對投資需求的抑制起到了明顯的效果。

      ??房價位居?關注第一

      地段關注為歷史最低點

      本次調研顯示:意向購房者購房關注因素排序分別是:房價(22.3%)、交通(15.4%)、周邊環境(15.1%)、地段(14%)、產品品質(8.7%)、生活配套(8.3%)、升值潛力(4.5%)、戶型(3.4)、學區(3.3%)和景觀(3%)。房價、交通、周邊環境和地段是意向購房者持續關注的四大要素。

      結合杭州樓市2006—2010年發展軌跡及歷史數據可見:在樓市快速上行之時,在房價的瘋漲和高企的壓力下,意向購房者對房價的關注度是首位的;而在樓市轉折時期,房價出現下行或滯漲,意向購房者的關注點就會從房價轉向選擇更優的地段。但本次調研開始偏離這種規律,系列新政重壓下,目前杭州樓市成交量出現低谷,下行發展態勢顯現,但在此情況下,歷年關注度較高的地段卻出現六年來最低水平,而對于交通、周邊環境等因素的關注卻出現歷史最高點,這對“地段決定一切”的傳統思考方式形成新的挑戰,隨著杭州城市邊界的擴大,更多的新板塊涌現,包括蕭山余杭在內的大杭??使意向購房者擁有了更多地段選擇,由于不同板塊開發成熟度各不相同,相近的地段,卻擁有不同的交通便捷度和周邊環境,隨著越來越多家庭私家車的出現,傳統意義上對居住影響較大的地段開始逐漸弱化,而便捷的交通和優質的居住環境成為更多有車一族購房的主要考慮因素。

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